2019年中国房地产业十大新闻

发布时间:2020-01-01 聚合阅读:
原标题:2019年中国房地产业十大新闻2019年,中国楼市迎来大变局。一边是,持续4年多的景气周期走向尾声,房价下降城市数量和下降速度均超过去年;另一边,核心城...

原标题:2019年中国房地产业十大新闻

2019年,中国楼市迎来大变局。

一边是,持续4年多的景气周期走向尾声,房价下降城市数量和下降速度均超过去年;另一边,核心城市房地产销售稳定,行业规模有望继续扩大,房地产市场韧性凸显。

变局之下回首2019年,中国房地产行业大事件很多,可以归纳出十大新闻总结。这些事件注定成为时代发展的符号,不仅代表过去,也预示着未来市场发展的趋势。

或喜,或忧。楼市资本论与中国城市群研究中心共同发布2019年中国房地产业十大新闻,回顾过去,继往开来。

10大新闻之一:

全面放开放宽城市落户限制

2019年4月国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》提及放宽落户限制的政策;5月5日中共中央、国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出“到2022年城市落户限制逐步消除”;2019年12月,中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

事实上,早在今年3月国家政策正式出台前,河北石家庄就出台落户政策:取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制,全面放开城区、城镇落户,仅凭居民身份证、户口簿就可落户。之后河南新乡和漯河、山西晋城、湖北宜昌,再到广西除南宁柳州之外的大多数城市,纷纷取消落户限制。一时之间,零门槛落户遍地开花。

楼市资本论研究院点评:

取消和放松城市落户限制是新区域战略的具体体现,在加快户籍人口城镇化的同时也有助于规模经济的发挥。但对于地方政府来说,需要有拿得出手的综合实力与发展潜力。

10大新闻之二:

旧改项目迎来政策红利期

6月19日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件”。官方数据显示,截至11月底,棚户区改造已开工315万套,超额完成289万套的目标任务。12月12日闭幕的2019年中央经济工作会议,再度明确提出要“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”,并首次强调了“城市更新”这一概念。

目前在以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市群中,佳兆业、富力、中国恒大、华润置地、龙光集团、花样年等房企持续活跃于旧改领域;在北京,中交、城建、金隅、首开等房企积极投身城市更新;而瑞安、大华、华润、万科、建工等房企,在上海开发了诸多城市更新项目。

楼市资本论研究院点评:

城市更新是核心区域价值重新提升的过程,老旧资产、存量物业的存在,相当于浪费了核心区域土地的资源,将其盘活才能体现出土地的价值。政策利好下,市场既存在机遇,也存在阻力。

10大新闻之三:

全国铁腕拆除违建别墅

自去年年底以来,各地曝光出一批违建别墅项目、“私人庄园”等,包括陕西秦岭北麓违建别墅、河北“削山造地”违建别墅群、黑龙江牡丹江市“曹园”、 河北邯郸的“袁府”、天津天狮集团董事长神秘会所“华堂”等。

此后在全国范围内开启了一场别墅违拆整治。今年5月份,《全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案》和《违建别墅问题清查整治专项行动有关政策的指导意见》发布,随后在5月14日,全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电话会议召开。

上述电话会议之后,全国各地的违建别墅问题清查整治专项行动先后开启。目前,浙江、湖北、河南、陕西、辽宁、广州、黑龙江等均已披露了各自陆续开展违建别墅问题清查整治专项行动的信息。

楼市资本论研究院点评:

环保风暴下,开发商对涉及自然资源的开发商项目也更加谨慎,已经有龙头房企表示,不碰江河湖海类的项目。告别野蛮生长,是走向壮大的必要阵痛。

10大新闻之四:

中小房企掀起赴港IPO潮

门被关上后,可能还有一扇窗。2019年,中小房企们看到的那扇窗,在香港资本市场。

据不完全统计,今年以来已有12家房企赴港上市。除了德信中国、银城国际控股,中梁控股和11月成功上市的新力控股外,目前在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、奥山控股、大唐地产、三巽集团在内共增至8家。

上市的好处摆在眼前:能够降低企业负债率,改善财务结构;此外也能够提升企业市场关注度,进一步助推规模发展。

楼市资本论研究院点评:

融资渠道的全面收紧、融资成本增加的情况下,中小房企生存空间不断缩小,赴港上市几乎成为中小房企为数不多的选择之一。

10大新闻之五:

LPR房贷利率新政实施

8月25日,央行发布公告,宣布自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

12月28日,央行发布公告,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。公告同时要求将存量房贷的浮动利率贷款定价基准转换为LPR。

楼市资本论研究院点评:

当前房贷利率和LPR挂钩,有助于后续利率进一步市场化。根据各地区情况不同,基点变动也会成为调控的一个工具。整体看,全社会贷款成本都有所降低,因此房贷利率进一步上行的可能性不大。但受调控政策影响,下调空间同样有限,保持平稳将是主流。

10大新闻之六:

千亿房企跑马圈地或突破35家

截至11月底,按照全口径销售额计算,全国已有27家房企迈入“千亿俱乐部”。另外,祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展这7家房企的销售额均超过900亿元,分别为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、910亿元、909亿元和901.9亿元;再加上销售额达898.5亿元的中国铁建,这8家房企也都有望在最后一个月冲刺一下,闯进“千亿元俱乐部”。

此外,前11月,首开股份、新力地产、卓越集团和金辉集团4家房企的销售额均过800亿元,分别为845.4亿元、828亿元、824.1亿元和805.1亿元,亦有冲击“千亿”的可能。由此预测,2019年“千亿”房企总数可能超过35家。

而榜前四位销售额更是突破了2“万亿”,其中,排在房企百强操盘榜前四位的是碧桂园、恒大、万科、融创,前11月全口径销售金额分别为7554.9亿元、5854.8亿元、5743亿元和5004亿元。

楼市资本论研究院点评:

马太效应正在呈现波澜壮阔的行业整合力量,规模企业保持良好的销售情况,纷纷冲进千亿阵营,值得同行学习和借鉴的同时。再次证明,作为中国最大的产业,房地产行业依然是个金矿。

10大新闻之七:

融资难加速地产行业洗牌

5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,正式拉开了今年融资政策收紧的序幕。此后政府陆续推出了对于信托贷款、开发贷以及海外债的限制政策,融资渠道不断收紧,房企融资压力加大,中小房企兑付问题频发,很多房企甚至不惜密集发行票面成本较高的海外债。

由于房地产调控持续,融资环境收紧,行业集中度不断提升,破产潮和并购潮再次成为今年房地产行业的关键词。

据人民法院公告网显示,截至2019年12月20日,房地产企业的破产数量已经达513家,已经超过2018年全年的458家破产数量。值得注意的是,2019年至今破产的房企已经开始出现一些曾经规模较大的企业,如银亿股份、新光集团等。

中小房企经营不善宣告破产的同时,也有不少房企变卖股权断臂求生。

iFinD数据显示,截至12月17日,2019年A股房企并购事件已达483宗,其中,已完成213宗,失败30宗,剩余240宗仍在进行中,涉及资产总价值2434亿元。

在2019年的并购案例中,除了经营不善的中小房企外,不乏手握大量优质项目却难以消化的百强房企,为降负债、降杠杆不得已变卖项目股权。例如连续几年疯狂拿地扩张、今年不得已甩卖十几个项目股权的泰禾集团;曾经千亿资金攻城略地、试图弯道超车的“黑马”福晟集团;还有去地产化步子过大造成资金链危机的泛海控股等。

一边是抛售项目断臂求生,另一边则是抓住机会大肆并购。

例如,今年以来,融创中国先后收购泛海、阳光100、云南城投集团等公司旗下多项资产,并购耗资约400亿元。一向保守的世茂集团今年3月起,通过并购迅速吃下泰禾、万通、粤泰、明发等房企的20多个项目,并购金额超200亿元。

楼市资本论研究院点评:

调控往往伴随着行业的洗牌与整合,随着房地产去产能的深化,行业集中度会继续上升,实力较差,抵御风险能力较弱的房企被淘汰很正常。

10大新闻之八:

长租公寓大规模连环暴雷

今年以来,长租公寓行业遭遇“资本寒冬”,行业普遍经营困境,越来越多的运营机构爆仓,其主要原因包括“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等。

据公开信息统计,从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营,2019年占了其中的53家,其中资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

针对长租公寓的问题,住建部、发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。在《意见》提出的一系列措施中,明确要求对“高进低出”、“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管,严格管控租金贷业务,要求租金贷占比不得超过30%,对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

楼市资本论研究院点评:

整体来看,长租公寓市场的需求是切切实实的民生刚需,长租公寓在租房市场上的重要作用自不必说,但是整个市场的转型升级也是大势所趋,在这样的情况下,违规企业被市场出红牌清退,也是正常的现象。因此,如何参与到长租公寓市场,要用敬畏市场的心态来对待,必须加强规范,才能更好地服务租房人群。

10大新闻之九:

新房质量危机集中爆发

2019年中国房地产行业的一个突出且最不应该忽视的问题,就是此起彼伏的维权和频发的楼盘质量事故。

精装修问题维权如今在地产行业已属于普遍现象,每家房企几乎都可能遇到,在高价地、限价房集中入市的2019年,降标减配成为开发商保持利润的手段。但由此衍生出的坍塌事故,却没有任何理由被忽视。

今年6月30日,上海大雨,尚未交房的松江金地双都汇二期的地下车库严重漏水,其中一面墙体被水冲破一个洞。

8月24日下午1时左右,万科上海购物中心——上海七宝万科广场B1层,发生局部天花板塌陷。原因为天花板正上方水管的卡箍配件损坏,导致水管断裂漏水过多。

8月27日傍晚18时左右,哈尔滨市松北区华润万象汇商场内阳光农园超市发生棚顶坍塌,多人被砸。

11月22日下午17时40分左右,深圳上梅林卓悦汇南门局部区域天花板,突然发生垮塌。

数据显示,2019年上半年,全国消协组织受理房屋建材类的投诉有14343件,房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。

楼市资本论研究院点评:

高周转也罢、降标减配、或者是其它原因,导致了一件又一件质量事故在今年频繁发生。开发商必须要正视的是,建筑是一件与性命攸关的事情,要对楼盘质量担负起历史责任,政府势必会更加严厉地惩处肇事者。

10大新闻之十:

异类城市“白菜房价”迭出

近几十年来,中国绝大多数城市的房价一路高歌猛进,相比大城市高高在上的房价,有一些“被抛弃”城市的房价却低得离谱。

2019年,黑龙江鹤岗就因房价低的惊人引发大量关注。根据媒体报道,鹤岗部分二手房单价已经降至400元/平方米的“白菜价”,一套安置房只需1.9万元即可买到。继“鹤岗”后,山东新泰房子也出现“白菜价”,有网友爆料称当地“良庄西岭”的房子3万元一套都卖不出去。

楼市资本论研究院点评:

随着城市的不断发展,一些老城区、老工业区出现房子价格“白菜价”倒不足为奇。随着这些城市资源濒临枯竭,很多人都选择了离开,资源产业的配套服务业也随之衰败,资产价格难以维持。